Lever je eigenwoninggegevens goed voorbereid aan
Heb je een woning gekocht, verkocht, verbouwd, geherfinancierd of heb je een ingewikkeld woonverleden? Dan is de eigen woning vaak geen standaardonderdeel van de aangifte. Mijn kantoor moet kunnen bepalen welk deel van jouw hypotheek of lening echt tot de eigenwoningschuld behoort en welk deel mogelijk in box 3 valt.
Het belangrijkste document is vaak de notariële nota van afrekening. Op die afrekening staan bij aankoop en verkoop meestal de bedragen die nodig zijn om de eigenwoningreserve, verkoopopbrengst, aankoopkosten, financiering en het bedrag dat je zelf hebt betaald of ontvangen goed te beoordelen.
Lever bij verkoop én aankoop dus bij voorkeur beide notariële afrekeningen aan. Heb je meerdere keren verhuisd, samengewoond of bent je gescheiden, dan kunnen ook eerdere jaren belangrijk zijn.
Laat zien wat bij aankoop of verkoop is betaald, ontvangen en verrekend. Dit is vaak de basis voor de berekening.
Hierin staat vaak al hoe de lening is bedoeld en of er een verdeling is tussen box 1 en box 3.
Jaaroverzichten, eerdere aangiften en verkoopstukken kunnen nodig zijn om renteaftrek en oude woninghistorie goed vast te stellen.
Stuur nog geen vertrouwelijke documenten via gewone e-mail. Deze checklist helpt je om alvast te zien welke stukken nodig kunnen zijn. Licht onderaan de pagina eerst je situatie toe. Als mijn kantoor je dossier kan beoordelen, ontvang je een veilige uploadlink of beveiligde aanlevermethode.
Waarom deze documenten nodig zijn
Bij de eigen woning gaat het niet alleen om de vraag hoeveel rente je hebt betaald. Mijn kantoor moet vooral kunnen vaststellen wat jouw maximale eigenwoningschuld is. Alleen over het deel van de lening dat fiscaal tot de eigen woning behoort, kan renteaftrek mogelijk zijn.
Aankoopprijs plus aankoopkosten en eventuele lening voor onderhoud, verbetering of afkoop erfpacht. Daarop worden onder meer eigenwoningreserve en bepaalde schenkingen in mindering gebracht. Meegefinancierde financieringskosten kunnen onder voorwaarden nog apart relevant zijn.
Is meer geleend dan fiscaal voor de eigen woning is gebruikt? Dan kan een deel van de schuld in box 3 vallen. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar als eigenwoningrente.
Altijd nodig
Deze documenten zijn in vrijwel iedere eigenwoningsituatie belangrijk. Bij twijfel: noteer dat je het document niet kunt vinden.
Kies snel jouw situatie
Gebruik deze pagina praktisch. Lever straks de algemene stukken aan én de stukken die horen bij jouw situatie.
Praktisch: stuur documenten later bij voorkeur als pdf via de veilige uploadlink. Foto's alleen als het echt niet anders kan.
Checklists per situatie
Open wat voor jou geldt. Bij verkoop én aankoop heb je de stukken van beide woningen nodig.
1) Ik heb mijn eerste woning gekocht
- Koopovereenkomst.
- Leveringsakte of eigendomsakte van de notaris.
- Notariële nota van afrekening aankoop.
- Hypotheekakte.
- Hypotheekofferte of leningsovereenkomst.
- Volledig hypotheekadviesrapport.
- Taxatierapport voor hypotheek of NHG.
- Factuur hypotheekadvies en bemiddeling.
- Factuur notariskosten hypotheekakte.
- Factuur taxatiekosten en eventuele NHG-kosten.
- Specificatie van roerende zaken, bijvoorbeeld vloer, gordijnen of meubels.
- Bewijs van eigen geld of schenking voor de woning, als dit speelde.
Waarom: hiermee kan worden bepaald welke aankoopkosten meetellen, welke financieringskosten aftrekbaar zijn en of de lening volledig voor de eigen woning is gebruikt.
2) Ik heb een woning verkocht en een andere woning gekocht
- Koopovereenkomst verkoop oude woning.
- Notariële nota van afrekening verkoop oude woning.
- Overzicht aflossing oude hypotheek en eindafrekening geldverstrekker.
- Verkoopkosten: makelaar, energielabel, taxatie, advertentiekosten en royementskosten.
- Eventuele restschuld en afspraken over financiering daarvan.
- Koopovereenkomst nieuwe woning.
- Notariële nota van afrekening aankoop nieuwe woning.
- Nieuwe hypotheekakte, offerte en hypotheekadviesrapport.
- Facturen van hypotheekadvies, notaris hypotheek, taxatie en NHG.
- Informatie over eigen geld, schenking of overwaarde die is gebruikt.
Waarom: bij verkoop kan een eigenwoningreserve ontstaan. Die kan de maximale eigenwoningschuld van de nieuwe woning verlagen.
3) Ik heb alleen een woning verkocht
- Koopovereenkomst verkoop.
- Notariële nota van afrekening verkoop.
- Eindafrekening en aflossing oude hypotheek.
- Kosten van royement van de hypotheek.
- Makelaarskosten verkoop.
- Kosten energielabel.
- Taxatiekosten in verband met verkoop.
- Advertentiekosten of andere verkoopkosten.
- Overzicht restschuld, als de verkoopopbrengst niet voldoende was.
Waarom: verkoopkosten kunnen nodig zijn om de overwaarde of eigenwoningreserve goed te bepalen, ook als niet alle kosten afzonderlijk aftrekbaar zijn.
4) Ik heb mijn hypotheek overgesloten of gewijzigd
- Oude hypotheekgegevens: leningdelen, schuldstanden, rente en looptijd.
- Nieuwe hypotheekakte of gewijzigde leningsovereenkomst.
- Hypotheekadviesrapport bij oversluiting of wijziging.
- Factuur hypotheekadvies en bemiddeling.
- Factuur notariskosten hypotheekakte.
- Factuur taxatiekosten en NHG-kosten, als die er zijn.
- Overzicht boeterente of vergoeding wegens vervroegd aflossen.
- Informatie over rentemiddeling, als dit is toegepast.
- Specificatie van iedere verhoging van de hypotheek.
- Bewijs waarvoor de verhoging is gebruikt, bijvoorbeeld verbouwing, kosten, auto of privébesteding.
Waarom: bij oversluiten kan een deel van de kosten aftrekbaar zijn, maar een verhoging voor andere bestedingen kan in box 3 vallen.
5) Ik heb een nieuwbouwwoning of bouwdepot
- Koop-aannemingsovereenkomst.
- Termijnschema van de aannemer.
- Specificatie bouwdepot: beginsaldo, uitbetalingen, rentevergoeding en eindsaldo.
- Overzicht bouwrente met data en specificatie.
- Facturen en betaalbewijzen van meerwerk.
- Opleveringsrapport en opleverdatum.
- Hypotheekadviesrapport en hypotheekakte.
- Notariële nota van afrekening aankoop of grondoverdracht.
Waarom: bouwrente en bouwdepotposten moeten op het juiste moment en in de juiste categorie worden beoordeeld.
6) Ik heb verbouwd of een verbouwingsdepot gehad
- Depotoverzicht verbouwing: beginsaldo, uitbetalingen, rentevergoeding en eindsaldo.
- Facturen van aannemer, installateur, materialen en andere verbouwingskosten.
- Betaalbewijzen, zoals bankafschriften of betaalbevestigingen.
- Specificatie van de lening of hypotheekverhoging.
- Toelichting of alle gelden daadwerkelijk zijn gebruikt voor onderhoud of verbetering van de eigen woning.
- Foto's of opleverstukken alleen als die nodig zijn om de aard van de werkzaamheden te begrijpen.
Waarom: verbouwingskosten zelf zijn meestal geen losse aftrekpost, maar rente over een lening voor onderhoud of verbetering kan wel relevant zijn voor de eigenwoningschuld.
7) Erfpacht, opstal of beklemming
- Overzicht periodieke erfpachtcanon of vergelijkbare periodieke betalingen.
- Erfpachtcontract of voorwaarden, als je die hebt.
- Bij afkoop: afkoopovereenkomst en financieringsoverzicht.
- Bij lening voor afkoop: renteoverzicht en schuldstanden.
Waarom: periodieke betalingen kunnen aftrekbaar zijn. Afkoop zelf is anders dan periodieke betaling, maar een lening voor afkoop kan wel relevant zijn.
8) Lening bij familie of eigen bv
- Lenings- of hypotheekovereenkomst.
- Aflossingsschema of afspraak over aflossing.
- Overzicht rente die in het jaar is betaald.
- Schuldstand op 1 januari en 31 december.
- Bewijs van betalingen.
- Stukken over eventuele hypotheekinschrijving of zekerheden.
- Toelichting waarvoor de lening precies is gebruikt.
Waarom: bij een niet-bancaire lening moet uit de stukken blijken dat de lening en betalingen controleerbaar zijn.
9) Samenwonen, uit elkaar gaan, scheiding of partnerovername
- Datum samenwonen, trouwen, geregistreerd partnerschap, uit elkaar gaan of scheiding.
- Eigendomsaandelen van de woning.
- Verdeling van de hypotheekschuld.
- Echtscheidingsconvenant of vaststellingsovereenkomst.
- Notariële akte van verdeling, als die er is.
- Stukken over uitkoop, partnerovername of overname van schuld.
- Aangiften inkomstenbelasting van de jaren rond aankoop, verkoop, scheiding of verdeling.
Waarom: partnerschap, eigendom en schuldverdeling kunnen bepalen wie welk deel van de rente mag aftrekken en welke eigenwoningreserve doorwerkt.
10) Complex woonverleden of eerdere eigenwoningreserve
- Overzicht van alle woningen die je eerder hebt gekocht en verkocht.
- Jaren van aankoop en verkoop.
- Notariële afrekeningen van eerdere verkopen en aankopen.
- Eerdere aangiften inkomstenbelasting waarin eigen woning is verwerkt.
- Aanslagen of correspondentie over eigen woning, renteaftrek of bijleenregeling.
- Overzicht oude leningdelen en resterende looptijden.
- Informatie over schenkingen die voor de eigen woning zijn gebruikt.
Waarom: oude keuzes kunnen jaren later nog invloed hebben op de maximale eigenwoningschuld, renteaftrek en dertigjaarstermijn.
Voorbeeld: hoe ziet een notariële nota van afrekening eruit?
Dit is een vereenvoudigd voorbeeld met fictieve bedragen. In jouw document kunnen de benamingen anders zijn, maar meestal zie je een kolom met te betalen, te ontvangen en verrekeningen.
Nota van afrekening aankoop
Nota van afrekening verkoop
Waarom dit document zo belangrijk is: de nota van afrekening geeft vaak in één overzicht de verkoopprijs, aflossing van de hypotheek, verkoopkosten, aankoopkosten, eigen geld en ontvangen hypotheekbedragen. Daarmee kan mijn kantoor de berekening controleren in plaats van te gokken op losse bedragen.
Kosten: aftrekbaar, niet aftrekbaar of wel relevant?
Niet iedere kostenpost is aftrekbaar. Sommige kosten zijn niet aftrekbaar als losse kostenpost, maar zijn wél belangrijk voor de berekening van de aankoopprijs, verkoopkosten, eigenwoningreserve of eigenwoningschuld. Lever daarom bij twijfel liever te veel informatie aan via de veilige uploadlink dan te weinig.
| Kostensoort of document | Meestal aftrekbaar? | Waarom mijn kantoor dit nodig kan hebben |
|---|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek | Vaak aftrekbaar | Gaat om kosten voor het verkrijgen van de lening. Bij meegefinancierde kosten moet soms worden beoordeeld welk deel bij box 1 hoort. |
| Notariskosten hypotheekakte en kadaster hypotheek | Vaak aftrekbaar | Nodig om de aftrekbare financieringskosten te bepalen. |
| Taxatiekosten voor hypotheek of NHG | Vaak aftrekbaar | Deze kosten hangen samen met het verkrijgen van de lening. |
| Kosten Nationale Hypotheek Garantie | Vaak aftrekbaar | Kan als financieringskosten relevant zijn. |
| Bereidstellingsprovisie | Vaak aftrekbaar | Kan verband houden met de eigenwoningschuld en moet afzonderlijk worden beoordeeld. |
| Bouwrente vóór het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst | Meestal niet aftrekbaar | Wel belangrijk om de kosten en financiering goed te begrijpen. Stuur daarom altijd de specificatie met data mee. |
| Bouwrente vanaf het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst | Vaak relevant | Kan als rente of kostenpost relevant zijn. Bij meegefinancierde rente of kosten kan een splitsing nodig zijn. |
| Kosten bankgarantie voor waarborgsom | Meestal niet aftrekbaar | Wel nuttig om de aankoopafrekening en betaalstromen te begrijpen. |
| Opstalverzekering en premies voor kapitaalverzekering of spaarrekening eigen woning | Meestal niet aftrekbaar | Deze posten zijn meestal geen aftrekbare eigenwoningkosten, maar kunnen in oude hypotheekstructuren wel context geven. |
| Boeterente bij vervroegd aflossen of oversluiten | Vaak aftrekbaar | Voor zover dit hoort bij de eigenwoningschuld. Bij meegefinancierde boeterente kan een splitsing nodig zijn. |
| Makelaarskosten aankoop | Niet als losse aftrekpost | Wel relevant als aankoopkosten voor de berekening van de maximale eigenwoningschuld. |
| Overdrachtsbelasting | Niet als losse aftrekpost | Wel relevant als aankoopkosten. |
| Notariskosten levering, eigendomsakte en kadaster levering | Niet als losse aftrekpost | Wel relevant als aankoopkosten. |
| Bouwtechnische keuring voor aankoop | Meestal niet aftrekbaar | Kan wel helpen om de aankoopkosten en het dossier compleet te krijgen. |
| Bouwtechnische keuring voor hypotheek of NHG | Vaak aftrekbaar | Als de keuring nodig was voor de lening, kan dit als financieringskosten relevant zijn. |
| Roerende zaken, zoals vloer, gordijnen of meubels | Niet eigen woning | Kan ertoe leiden dat een deel van de lening niet tot de eigenwoningschuld behoort. |
| Verbouwingskosten | Niet als losse aftrekpost | De kosten zelf zijn meestal niet aftrekbaar, maar de lening en rente voor onderhoud of verbetering kunnen wel eigenwoningschuld zijn. |
| Afkoop erfpacht, opstal of beklemming | Niet als losse aftrekpost | Een lening voor de afkoop kan wel relevant zijn voor de eigenwoningschuld. |
| Periodieke erfpachtcanon | Vaak aftrekbaar | Periodieke betalingen kunnen bij de eigen woning aftrekbaar zijn. |
| Verkoopkosten, zoals makelaar, energielabel, taxatie en advertentie | Niet als losse aftrekpost | Wel belangrijk om de overwaarde en eigenwoningreserve te bepalen. |
| Royementskosten bij verkoop | Vaak aftrekbaar | Dit zijn kosten voor het doorhalen van de hypotheek op de verkochte woning. |
| Rente van een restschuld | Soms aftrekbaar | Afhankelijk van het ontstaan van de restschuld en de wettelijke voorwaarden. Daarom zijn verkoopjaar en stukken belangrijk. |
Voorbeelden die vaak misgaan
Je koopt een woning voor € 250.000 en sluit een hypotheek van € 255.000. Gebruik je € 5.000 voor een vakantie of andere privébesteding, dan hoort dat deel niet bij de eigenwoningschuld. De rente en kosten moeten dan naar verhouding worden gesplitst.
Verkoop je een woning met overwaarde en koop je daarna een andere woning, dan kan de eigenwoningreserve de maximale eigenwoningschuld verlagen. Daarom zijn de verkoopafrekening van de oude woning en de aankoopafrekening van de nieuwe woning allebei belangrijk.
Bij oversluiten kunnen advieskosten, taxatiekosten, notariskosten en boeterente relevant zijn. Verhoog je tegelijk de hypotheek voor een auto, consumptieve besteding of roerende zaken, dan kan dat deel in box 3 vallen.
Bij eerdere verkoop, samenwonen, scheiding, partnerovername of oude leningdelen kunnen eerdere aangiften en oude notariële stukken nodig zijn. Anders kan de renteaftrek op verkeerde aannames worden gebaseerd.
Voorbeeldberekening eigenwoningschuld met eigenwoningreserve
Je verkoopt een woning voor € 176.000. De eigenwoningschuld is € 100.000 en de verkoopkosten zijn € 1.000. De eigenwoningreserve is dan € 75.000.
Daarna koop je een nieuwe woning voor € 220.000 met € 15.000 aankoopkosten. Samen is dat € 235.000. Na aftrek van de eigenwoningreserve blijft € 160.000 over. Zijn ook financieringskosten meegefinancierd, dan moet worden berekend welk deel daarvan mag meetellen bij de eigenwoningschuld.
Waarom dit belangrijk is: leen je meer dan jouw maximale eigenwoningschuld, dan kan het meerdere in box 3 vallen. De rente over dat meerdere is dan niet aftrekbaar als eigenwoningrente.
Wat als je niet alles kunt vinden?
Dat is niet meteen een probleem, maar vermeld het wel duidelijk. Dan kan mijn kantoor gericht aangeven wat echt nodig is, wat eventueel uit een ander document kan blijken en waar je het document waarschijnlijk kunt opvragen.
Vraag de nota van afrekening, leveringsakte, hypotheekakte of akte van verdeling op.
Vraag het hypotheekadviesrapport, financieringsopzet en specificatie box 1 en box 3 op.
Vraag jaaroverzichten, leningdelen, boeterente, renteoverzichten en depotoverzichten op.
Heb je de checklist doorgenomen?
Licht dan eerst je situatie toe via een gerichte e-mail aan mijn kantoor. Stuur nog geen vertrouwelijke documenten mee. Als je dossier mogelijk past, ontvang je daarna een veilige uploadlink of beveiligde aanlevermethode.