U koopt een huis, wat nu?

Het kopen van en het verkopen van een huis heeft vaak gevolgen voor uw belastingaangifte. Vaktermen als overwaarde, eigenwoningreserve, financieringskosten en oud recht vliegen over de tafel alsof het algemene kennis is.
Het kan wellicht een beetje overweldigend en moeilijk te begrijpen zijn. In dit artikel leg ik u aan de hand van een aantal voorbeelden uit waar u op moet letten bij de koop en verkoop van woningen!

In dit artikel wordt zoveel mogelijk verwezen naar bronnen vanuit de Belastingdienst om informatie te verifiëren. Mocht uw situatie er niet bij staan neem dan gerust contact op! Als u de voorbeelden uit dit artikel goed toepast bij de belastingaangifte dan is de kans groot dat u een correcte aangifte indient.

Voorbeeld 1: U koopt uw eerste eigen huis (annuïtaire lening)
Gefeliciteerd! Het is uw gelukt om ondanks de hoge huizenprijzen toch een eigen huis te kopen! Nu kan het feestje echt beginnen en kunnen die plannen voor inrichting en een eventuele verbouwing van start!
De vraag is natuurlijk welke financieringskosten kunt u aftrekken in de aangifte, en heeft u recht op volledige renteaftrek?

Stel u kocht op 1 januari van 2023 een appartement voor €300.000.- euro (kosten koper)

Het kostenplaatje van de nieuwe woning kan als volgt zijn:
– Aankoopprijs woning € 300.000.-
– Overdrachtsbelasting(2%) € 6.000.-
– makelaarskosten € 2.250.-
– Notariskosten voor de hypotheek € 500.-
– Notariskosten voor de aankoop van de woning € 500.-
– Advies financieel adviseur (voor hypotheek) € 5.000.-
-Taxatiekosten € 750.-
– Bouwtechnische keuring € 350
– Kosten nationale hypotheekgarantie € 1.800.-
-Kadasterkosten voor de hypotheekakte € 82,50
– Kadasterkosten inschrijving koopakte € 63.-
– Kosten kwaliteitsfonds € 8,22
– Kosten bankgarantie € 275.-
– Kosten energielabel € 350.-
– Verbouwingskosten € 30.000.-
Totaal kostenplaatje aankoop nieuwe woning €  347.928,72

U financiert dit appartement met een annuïtaire lening ter hoogte van € 330.000 (rente van 4%) looptijd van 30 jaar.
– De rente die u over 2023 betaalt bedraagt € 13.200.-

Welke kosten mag u aftrekken in de belastingaangifte?

Wel aftrekbaar
-Notariskosten voor de hypotheek € 500.-
-Advies financieel adviseur (voor hypotheek) € 5.000
(Let op: zolang de advieskosten voor de hypotheek zijn en niet voor de woning zelf zijn deze aftrekbaar.
-Taxatiekosten € 750
(Zolang de taxatie was voor het verkrijgen van een hypotheek of Nationale hypotheekgarantie NHG is dit aftrekbaar)
-Kosten nationale hypotheekgarantie € 650.-
-Kadasterkosten voor de hypotheekakte € 82,50
– Kosten kwaliteitsfonds € 8,22
– Bouwtechnische keuring € 350

Totaal aftrekbare kosten = € 8.490,72

Niet aftrekbaar
Overdrachtsbelasting(2%) € 6.000.-
-Makelaarskosten € 2.000.-
-Notariskosten voor de aankoop van de woning € 500.-
– Kadasterkosten inschrijving koopakte € 63,00
– Kosten energielabel € 350.-
– Kosten bankgarantie € 275.-
– Verbouwingskosten € 30.000.-

Twijfelgevallen
– Bouwtechnische keuring € 350
Als u deze keuring nodig had om een hypotheek of de NHG te kunnen verkrijgen dan zijn deze kosten aftrekbaar, in andere gevallen zijn deze kosten niet aftrekbaar.

Uitkomst
Totaal aftrekbare kosten € 8.490,72
Maximale fiscale eigenwoningschuld volgens de belastingwetgeving € 347.928,72
Hoogte hypotheek € 330.000

Wat als u meer had geleend of een andere leenvorm had gekozen?
Als u meer had geleend dan de kosten voor de woning + de kosten die u mag meefinancieren, dan zou een deel van de hypotheek niet kwalificeren als eigenwoningschuld.
Dit betekent simpel gezegd dat de rente en kosten over een deel van de hypotheek niet aftrekbaar zijn.

Andere leenvorm (aflossingsvrij)
Wat als u de woning koopt uit voorbeeld 1 met bijbehorende kosten en deze koop financiert dit met een gedeelte annuïtaire hypotheek en een gedeelte aflossingsvrije hypotheek, kunt u dan nog wel alle kosten aftrekken in u aangifte?
U leent annuïtair een bedrag van 200.000.- en de resterende kosten van € 130.000.- leent u via een aflossingsvrije hypotheek.
De rente en kosten over aflossingsvrije hypotheken die zijn aangegaan na 1 januari 2013 zijn niet meer aftrekbaar.
In dit geval zijn uw alle financieringskosten en rente in verhouding waarop ze te maken hebben met de aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar.
Uitkomst: 200.000 / 330.000 = 60,6% van de kosten zijn aftrekbaar dit komt neer op € 5145,89

Meer lenen:
Welk deel van de rente en financieringskosten is aftrekbaar als u een deel van de inboedel zou overnemen en dit zou financieren met een hypotheek?
Als een deel van het interieur van de woning overneemt, zoals die prachtige parket vloer, de fantastische zonwering en die schitterende lampen dan zou het geld wat u hiervoor leent niet horen bij de eigenwoningschuld.

Stel dat alles bij elkaar deze ‘roerende zaken’ nog eens €20.000.- kosten, en u verhoogt de hypotheek om deze spullen te kopen. Let wel: De hypotheek mag van de AFM tegenwoordig niet hoger meer zijn dan de kosten van het huis, dus in de praktijk komt het steeds minder voor dat dit gebeurd. Stel u neemt €20.000 euro meer hypotheek voor de ‘inboedel’ dan valt dit deel van uw schuld niet meer onder de noemer eigenwoningschuld. Wat zou dit betekenen voor de aftrekbare kosten?
Stel U leent € 264.504 maar de fiscaal maximaal toegestane eigenwoningschuld waarover kostenaftrek is toegestaan is € 244.504.-

Dit betekent dat u in deze verhouding ook recht heeft op aftrek van financieringskosten en rente.
Concreet heeft u nu dus recht om 244.504 / 264.504 = 92,4% van de financieringskosten en rente af te trekken.
In dit geval is van de hierboven genoemde aftrekbare kosten van totaal €17.121 maar aftrekbaar = € 15.827
Dat scheelt een ‘flinke slok op een borrel’.

Voorbeeld 2: De gevolgen van overwaarde en eigenwoningreserve
Stel u verkoopt uw huis in 2023, omdat u wilt verhuizen naar een meer geschikt appartement.
Uw huidige woning heeft u gekocht in 2011 voor een totaal bedrag van €220.000.- euro, dit is uw eerste woning.
Dit bedrag heeft u in 2011 volledig geleend bij de bank via een aflossingsvrije hypotheek.
U verkoopt uw huis in 2023 voor €281.000.-.
U maakt verkoopkosten van € 1.000 euro.
De resterende schuld die u heeft is €220.000.-.
Berekening: 281.000(verkoopprijs) – 1.000(verkoopkosten) – 220.000 (resterende schuld) = 70.000 (overwaarde)
Met de verkoopt realiseert u dus een overwaarde(winst) van €70.000.-.
Deze overwaarde wordt een zogenoemde Eigenwoningreserve die op zijn beurt weer effect heeft op de maximale Eigenwoningschuld.
Uw nieuwe appartement kost €204.000.- euro (kosten koper)

Het kostenplaatje van de nieuwe woning kan als volgt zijn:
– Aankoopprijs woning 200.000
– Overdrachtsbelasting(2%) € 4.000 +
– makelaarskosten € 2.250.-
– Notariskosten voor de hypotheek € 500.-
– Notariskosten voor de aankoop van de woning € 500.-
– Advies financieel adviseur (voor hypotheek) € 5.000
-Taxatiekosten € 750
– Bouwtechnische keuring € 350 +
– Kosten nationale hypotheekgarantie € 650.-
-Kadasterkosten voor de hypotheekakte €82,50
– Kadasterkosten inschrijving koopakte € 63,00
– Kosten kwaliteitsfonds € 8,22
– Kosten energielabel € 350.-
– Verbouwingskosten € 30.000.-
Totaal kostenplaatje aankoop nieuwe woning = € 244.503,72

Uitkomst voor de belastingaangifte:
In dit voorbeeld is de gerealiseerde overwaarde €70.000 euro.-
Bij de koop van de nieuwe woning wordt het volledige bedrag voor de aankoopkosten geleend en wordt er geen eigen geld ingebracht.
Dit betekent dat de overwaarde niet (volledig) wordt geïnvesteerd in de nieuwe woning.
De totale aankoopkosten van de nieuwe woning bedragen € 244.503,72
Verminderd met de eigenwoningreserve van €70.000.-
De nieuwe Eigenwoningschuld bedraagt dan € 174.504.-
Om die reden zijn de rente en kosten niet volledig aftrekbaar.
De aftrekbaarheid van de rente en kosten is in verhouding van nieuwe eigenwoningschuld / totale aankoopkosten en is gelijk aan 174.504 / 244.504 = 71,4%
Van de financieringskosten en rente voor de nieuwe woning is van het totaal van de aftrekbare kosten van € 17.121 maar in totaal € 12.220.- aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting.

Eigenwoningreserve en hypotheekrenteaftrek bij oud recht (aflossingsvrije hypotheek van voor 2013)
Stel als we voorbeeld 1 bekijken dan zien we dat de persoon een

Hulp nodig?
Begrijpt u na het lezen van deze voorbeelden nog steeds niet helemaal hoe het werkt? Dat kan ik begrijpen en is geen enkel probleem. Ik heb als belastingadviseur honderden aangiftes opgesteld voor mensen die verhuisd zijn van naar een nieuwe koopwoning. Om die reden weet ik feilloos hoe dit in zijn werk gaat en kan ik ervoor zorgen dat u geen enkele aftrekpost mist en u de volledige ruimte voor hypotheekrente kunt blijven benutten en dat u direct een goede aangifte hebt.
Neem gerust contact op via telefoon of via het contactformulier

Handige links
– Bekijk de Checklist verhuizen van en naar een nieuwe eigen woning op Meeusenadvies
– Ik vind het kostenoverzicht van de belastingdienst heel handig > ‘Kostenoverzichten eigen woning voor de aangifte inkomstenbelasting’
– Gebruik de Tool van de Belastingdienst om te bekijken wat u overwaarde en nieuwe eigenwoningschuld
– Om te zien welke kosten aftrekbaar zijn en welke kosten behoren tot de eigenwoningschuld zie Belastingdienst ‘Kostenoverzicht bij aankoop van de woning’